به طور کلی پیش از احداث هر گونه ساختمان با هر نوع کاربری در حوزه ساخت و ساز شهری و روستایی، لازم است مالک با مراجعه به مراجع صدور (شهرداری ها یا دفاتر خدمات الکترونیک)، مجوزی را تحت عنوان پروانه (جواز) ساختمان دریافت کند که دلیل اخذ این مجوز به این خاطر است که ساختمانی که قرار هست احداث شود با طرح تفصیلی شهر و یا طرح هادی روستا مغایرت نداشته و سازه طبق چهارچوبی مشخص بنا شود. شایان ذکر است که انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون صدور ساختمانی غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد.
معمولاً چه زمانی برای اخذ ساختمانی اقدام می کنند؟
با توجه به شرایط در کشور ایران، اکثر سازندگان ترجیح می دهند که فرآیند احداث ساختمان را به فصل تابستان و بهار موکول کنند چرا که در فصل های پاییز و زمستان به دلیل سرما و بارندگی های فصلی مشکلات زیادی برای سایت های کارگاهی از جمله صعوبت کار در سرما، احتمال ریزش گود و… پدیدار می شود.
به همین دلیل کارفرمایان و سازندگان غالبا تمایل دارند که فرآیند اخذ را در فصل های پاییز یا زمستان انجام دهند که با مشکلات فوق مواجه نشوند.
هدف اصلی از اخذ پروانه ساختمان، اطمینان از ساخت و ساز قانونی منطبق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی و ضوابط آن است که مزایای آن شامل بهره مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول به کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و… است.
آیا هر تغییری در ساختمان نیاز به اخذ دارد؟
همه پروژه های ساخت و ساز در کشور به مجوز ساخت نیازی ندارند و در اغلب موارد تعمیرات و تغییرات ساده می تواند توسط پیمانکار یا مالک و بدون پروانه انجام شود. با این حال پروژه ای که شامل اضافه کردن سقف یا تغییرات قابل توجه در ساختمان باشد، معمولاً نیاز به مجوز ساخت از شهرداری دارد.
1.تخریب و نوسازی
2.توسعه بنا
3.تغییر نقشه
4.تمدید پروانه
5.تعویض سقف
6.پروانه ساختمانی جهت زمین های بایر
7.تعویض مهندس(طراح یا ناظر)
8.تغییرات
9.تبدیلات
10.دیوار کشی
11.اضافه اشکوب
1.مساحت زیربنا
2.تعداد طبقات
3.نوع اسکلت ساختمان
4.مشخصات متقاضی صدور پروانه (مالک حقیقی یا حقوقی)
5.شماره پلاک ثبتی ملک
6.نام مهندس یا مهندسین ناظر
7.تاریخ صدور پروانه
8.کروکی زمین
9.اعتبار پروانه و مهلت شروع عملیات
10.کاربری زمین
11.مساحت زمین
12.تراکم مصوب
13.سطح اشغال مجاز
و…
تشکیل پرونده: در این مرحله مالک یا وکیل وی برای گرفتن ساختمان باید درخواست را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر به صورت کتبی ثبت کند و همچنین مدارک مورد نظر را طبق فلوچارت ارائه دهد.
دستور صدور بازدید: پس از تشکیل پرونده، از مامورین شهرداری شخصی جهت بازدید از ملک حضور یافته تا ابعاد زمین، وضعیت ساختمان های مجاور، عرض کوچه و سایر موارد را مورد بررسی قرار دهد.
بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک: مامور شهرداری پس از بررسی مشخصات ملک و مقایسه آن با طرح تفصیلی شهر یا طرح هادی روستا (جهت عدم مغایرت ملک با طرح تفصیلی یا طرح هادی)گزارش فنی را تهیه خواهد کرد.
دستور نقشه: پس از انجام مراحل فوق دستور تهیه نقشه به مالک صادر می شود که نمونه آن و اطلاعات موجود در آن در عکس های ذیل قابل مشاهده است.
طراحی نقشه: در این مرحله بر اساس دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری برای ملک طراحی می شود. این نقشه پس از طراحی باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری ارسال شده تا بررسی شود که اگر نقشه نیاز به اصلاح داشته باشد، اصلاح گردد و پس از اصلاح مجدداً به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده می شود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.
پرداخت عوارض شهرداری: پس از نهایی شدن نقشه معماری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می شود.
تهیه مدارک پیش نویس: برای تهیه پیش نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند و در نهایت قرارداد را با ناظر مربوطه امضا کند.
به شکل خلاصه مدارک پیش نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی ارائه شود عبارت اند از: برگه سبز مهره شده ۴ رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک، برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما، فایل های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک، چک لیست های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زلزله، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه گزارش مکانیک خاک.
چاپ : پس از تأییدیه نقشه های چهار رشته و به تاییدات زیر جهت چاپ پروانه نیاز است:
دفتر خدمات شهری- طرح تفصیلی بر و کف-رئیس صدور پروانه ساختمان- معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تاییدیه شهردار که نتیجه آن چاپ پروانه ساختمان است .
مراحل استعلام پروانه و گواهی ساختمان از سایت شهرداری تهران چیست؟
انتخاب گزینه شهرسازی و سپس استعلام پروانه و گواهی ساختمان
انتخاب گزینه مورد نظر
ورود صحیح اطلاعات
و در نهایت استعلام پروانه و یا گواهی ساختمان مورد نظر
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟
سازمان نظام مهندسی استان ها برای متقاضیان ساخت و ساز دفترچه هایی با عنوان شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در اختیار آنها قرار می دهد که در آن مواردی من جمله صدور ، نداشتن خلافی و گواهی پایان کار قابل مشاهده است.
اطلاعاتی که در شناسنامه فنی و ملکی موجود است شامل موارد زیر هستند:
تاریخ صدور پروانه ساختمان و مشخصات زمین، ابعاد چهارگانه پلاک، محل احداث بنا، هویت مالکیت و نوع مالکیت وی، مشخصات طبقات ساختمان، مهندس ناظر، محاسبات و تأسیسات قابل استفاده در ساختمان، کروکی و مساحت زمین، استفاده مسکونی یا تجاری بنا، وضعیت پارکینگ، میزان تراکم ساختمان،اصلاحات و تغییرات ساخت، نحوه تمدید عوارض گوناگون همچون عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، گواهی عدم خلاف و درنهایت گواهی پایان کار.
گواهی پایان کار مدرکی است که پس از به پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می شود. پس از صدور گواهی پایان کار مشخص می شود که ساختمان از نظر شهرداری تهران و دیگر ارگان های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول و ضوابط لازم از جمله مقررات فنی و شهر سازی را رعایت کرده است.
انواع گواهی پایانکار ساختمان کدام است؟
1.پایانکار ساختمان
2.پایانکار قبل از سال 1349
3.پایانکار آپارتمان
4.عدم خلاف
5.تمدید پایان ساختمان
نمونه گواهی ساختمان
چه مدارکی برای صدور گواهی ساختمانی لازم است؟
نکته: اخذ سند مالکیت برای هر واحد مسکونی، با ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور مرتبط است.
تاخیر پروژه های ساختمانی، چه عواقبی برای کارفرما دارد؟
مدت زمان لازم برای ساخت پروژه های ساختمانی بر اساس متراژ آن ها اعلام شده به عنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود ۴ سال در نظر گرفته می شود. اگر مالک نتواند در این مدت پروژه را به اتمام برساند ابتدا به او اخطار داده شده و سپس مشمول عوارض تعویق خواهد شد.
ساخت متراژ بالاتر از میزان مجاز، چه چالشی ایجاد می کند؟
اگر متراژ خلاف از مقدار مجاز مورد تأیید شهرداری بیشتر باشد موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح می شود و معمولاً رأی به تخریب داده خواهد شد. و این امر با پرداخت عوارض حل شدنی نخواهد بود.
مدت اعتبار پروانه ساختمانی چقدر است؟
پروانه ساختمان تا ۲ سال از تاریخ صدور آن اعتبار دارد.
در صورت تغییر نقشه معماری در حین ساخت، چه مراحلی باید طی شود؟
اگر در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند باید پرونده ای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل داده شود و مراحلی مشابه اولیه طی شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.(که در بخش سوالات پر تکرار به روند تغییر جواز اشاره شده است)
در نهایت باید گفته شود که نکات و موارد پیرامون پروانه ساخت گسترده است و در طی بازه های زمانی مختلف در شهر های مختلف دستخوش تغییر می گردد بنابراین لازم است همواره قبل از اقدام به اخذ پروانه ساخت ساختمان از شهرداری ها و مشاوران ذیصلاح مشورت گرفته شود.
مراجع کدام ارگان ها می باشند؟
در حوزه شهری مرجع صدور پروانه ساختمان، شهرداری منطقه یا دفاتر خدمات الکترونیک می باشند .
در حوزه روستایی مرجع صدور پروانه ساختمانی می تواند بنیاد مسکن شهرستان یا بعضاً دهیاری روستا باشد.
هزینه صدور پروانه ساختمانی چقدر است؟
هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان، توسط شهرداری محاسبه می شود و نمی توان حتی برای 2 منطقه در یک شهرستان نیز، قیمتی واحد جهت صدور پروانه در نظر گرفت .
مدارک مورد نیاز جهت استعلام آتش نشانی چیست؟
1.نامه شهرداری منطقه.
3.اصل و کپی سند مالکیت
4.فرم اعلام عوارض
5.فیش پرداختی عوارض
6.حضور مالک با کارت شناسایی یا وکیل با وکالت نامه ی رسمی
7.سی دی نقشه معماری
جهت تغییر جواز چه مراحلی را باید طی کنیم؟
مراحل و شرح اقدامات:
1.تكميل فرم توسط متقاضي ( شامل مشخصات مالك ، پلاك پستي، نشاني كامل و دقيق شماره پرونده ، بلوك و ملك)
2.صدور دستور بازديد توسط مسئول شهرسازي
3.اخذ نوبت بازديد و مراجعه به بايگاني جهت تائيد و اطلاعات اخذ نوبت
4بازديد توسط مامور فني منطقه و ارائه گزارش و تهيه كارت گذر بندي
5.بررسي گزارش مامور فني توسط مسئول شهرسازي منطقه و در صورت بلامانع بودن از نظر كاربري و گذر بندي و ساير ضوابط شهر سازي صدور دستور تهيه نقشه
تبصره : در صورت بروز مشكل مالك بايد معرفي نامه مربوطه را از شهرداري دريافت كرده و به سازمانهاي مربوطه ارائه نمايد.
در صورتي كه گذر بندي پلاك داراي مشكل باشد استعلام از دفتر طرحهاي تفضيلي و نقشه برداري معاونت شهرسازي
در صورتيكه كاربري پلاك داراي مشكل باشد استعلام از سازمانهاي مربوطه که در ذیل اشاره شده است:
كاربريهاي فضاي سبز، پاركينگ . اداري، ورزشي استعلام از معاونت شهرسازي
كاربريهاي آموزشي استعلام از آموزش و پرورش
كاربريهاي بهداشتي، درماني استعلام از دانشگاه علوم پزشكي
كاربريهاي مسكوني با ارزش تاريخي استعلام از سازمان ميراث فرهنگي
كاربريهاي خدمات جهانگردي، پذيرايي استعلام از ارشاد اسلامي ، سازمان ايرانگردي
6.صدور مجوز تهيه نقشه معماري ( توسط واحد تشكيل پرونده )
7.ارائه نقشه معماري با رعايت ضوابط شهرسازي توسط مالك
8.بررسي نقشه معماري توسط مسئول شهر سازي و در صورت تائيد صدور دستور محاسبه
9.محاسبه متراژ زير بنا عوارض زير بنا توسط قسمت محاسبات
10.صدور فيشهاي عوارض زير بنا ، آتش نشاني ، نامه بيمه
- پرداخت فيش هاي مربوطه توسط مالك
12.صدور معرفي نامه ناظر و محاسب( توسط واحد تشكيل پرونده) پس از دريافت فرم معرفي نامه مالك موظف مي باشد فرم مذكور را نزد مهندس ناظر و محاسب خود ببرد و ايشان بايد فرم مذكور را مهر و امضاءنمايند و سپس به قسمت امور مهندسين ناظر واقع در معاونت شهر سازي برود و برگ تعهد نظارت و برگ تعهد محاسب را دريافت و به منطقه ( شهرداري ) ارائه نمايد.
13.تهيه و ارائه مدارك مورد نياز توسط مالك از قبيل
- برگ تعهد محاسب + نقشه هاي سازه( اجرايي) + برگ تعهد نظارت
- فرم تعهد كارفرما ( مالك) در صورتي كه مالك تغيير كرده باشد و همان شخص نباشد ارائه اين فرم ضروري است تكميل و گواهي امضاء شده در يكي از دفاتر اسناد رسمي
- فيش هاي عوارض زير بنا( توسط محاسب) ، نوسازي سال جاري ( توسط واحد نوسازي)
- جواب نامه از اداره بيمه
- اصل و كپي سند مالكيت به نام مالك فعلي
- مجوز تهيه نقشه با مهر و امضاي طراح و تائيد واحد امور مهندسين ناظر معاونت شهرسازي
- تائيد نقشه هاي سازه توسط واحد ايستايي معاونت شهرسازي در صورتي كه 4 سقف و يا بيشتر باشد.( نقشه هاي سازه توسط مسئول شهرسازي منطقه به مهر مطابقت ممهور و سپس توسط واحد ايستايي معاونت شهرسازي تائيد مي گردد)
- نامه از واحد آتش نشاني معاونت شهر سازي در صورتي كه 4 سقف و يا بيشتر باشد( استعلام مربوط توسط قسمت پيش نويس پروانه واحد شهرسازي انجام مي گيرد و جواب توسط مالك بايد ارائه گردد.)
- ارائه فرم تعهد معماري
- ارائه فرم تعهد نظارت معماری در صورتی که 5 سقف و یا بیشتر باشد
- ارائه نقشه های تاسیسات مکانیکی برقی در صورتی که 6 سقف یا بیشتر باشد.
- ارائه فرم تعهد نظارت تاسیسات برقی
- ارائه فرم تعهد نظارت تاسیسات مکانیکی
14.تهيه پيش نويس پروانه توسط شهرداري
15.تكميل شناسنامه ساختمان توسط شهرداري
16.اخذ امضاء پروانه ( پيش نويس گيرنده ، محاسب، مسئول( معاون) شهرسازي ، شهرداري منطقه (معاون مالي-اداراي)
17.صدور پروانه ساختمان
18.ممهور شدن پروانه توسط واحد دبيرخانه
19.تهيه كپي از سه صفحه اول پروانه و ممهور شدن به امضاء و مهر مهندس ناظر ( توسط مالك) و ارائه به واحد صدور پروانه
20.تحويل پروانه ساختمان به مالك + يكسري نقشه هاي تائيد شده معماري و سازه
برای ساختمان نوساز باید موارد ذیل جهت اخذ پایانکار توسط مالک رعایت و اجرا گردد:
1.رعایت کلیه ضوابط معماری و شهرسازی مطابق نقشه های معماری مصوب شهرداری و پروانه ی ساختمانی از جمله ضوابط پارکینگ ها و ضوابط زیربنا و نورگیری فضاها و …
2.رعایت بر و کف و عرض گذر مطابق ابعاد اعلامی از سوی شهرداری مندرج در پروانه ساختمانی، شاید بر روی صفحه ی اول پروانه ی ساختمانی جمله ی((رعایت عرض گذر مقدم بر ابعاد نقشه است)) را دیده باشید، این بدان معناست که :
اولا در صورت هر گونه مغایرت بین نقشه های مصوب و پروانه ی ساختمانی، ملاک عمل پروانه ی ساختمانی خواهد بود،ثانیا اگر پس از تخریب ملک با رعایت اصلاحی اعلامی از سوی شهرداری عرض گذر تامین نگردید مراتب می بایست با ارائی کروکی از سوی مالک و تایید آن توسط مهندس ناظر مربوطه به شهرداری اعلام گردد و در صورت ادامه ی عملیات ساختمانی، مالک بایستی عرض گذر را مطابق پروانه تامین و با ابعاد باقیمانده ملک نسبت به احداث اقدام نماید.
3.رعایت ضوابط معلولین.
4.رعایت ضوابط آتش نشانی و نصب درب ضد حریق (حفظ ایمنی راه پله در برابر آتش سوزی و ایجاد پله ی فرار)
5.انجام نماسازی طرفین بنا(با نماسازی جانبی)
6.محوطه سازی
7.رعایت مبحث نوزده مقررات ملی ساختمان مطابق نقشه های ارائه شده از سوی مهندس معمار و چک لیستهای محاسبه شده که مهمترین آن اجرای شیشه دو جداره می باشد.
8.حفظ درختان داخل و خارج ملک.
9.نصب نرده ی راه پله، صندوق پستی به تعداد واح پروانه ساختمان چیست؟
برای هرگونه ساخت و ساز در حوزه ساخت وساز شهری و روستایی ، برای اینکه مغایر با طرح تفضیلی شهرها یا طرح هادی روستاها ، ساختمانی احداث نشود ، نیاز است تا مالک با مراجعه به مرجع صدور پروانه ، مجوزی را با عنوان پروانه ساخت دریافت نماید . پروانه ساختمان یا به عبارتی همان جواز ساخت، مجوزی است که پیش از اقدام به هر گونه عملیات ساخت و ساز بایستی از مراجع مربوطه مانند شهرداری دریافت کرد. این مجوز تایید کننده قانونی بودن عملیات اجرایی بوده و در صورت صادر نشدن آن هرگونه ساخت و سازی غیرقانونی تلقی خواهد شد.
ضوابط صدور پروانه ساختمانی
پروانه های ساختمانی ، از ضوابط معماری و شهرسازی هر استان و مقررات ملی ساختمان ، تبعیت کرده و می بایست با این ضوابط در هماهنگی کامل باشند . رعایت حقوق همسایگی نیز باید در طراحی ساختمان لحاظ شود . حقوق همسایگی یعنی عدم سایه اندازی و عدم مشرفیت .
چه اطلاعاتی را می توان از پروانه ساختمانی دریافت کرد؟
پروانه ساختمان ، جزو مدارک اصلی احداث بنا در حوزه شهرها بوده و حاوی اطلاعات زیر می باشد :
مشخصات مالک / آدرس دقیق و کروکی ملک / مشخصات مهندسین ناظر ، طراح و مجری ساختمان / ابعاد ملک قبل و بعد از تعریض ( اگر شامل تعریض شود ) / وضعیت ملک از لحاظ ارتفاعی / کروکی دقیق ملک و گذر های موجود / شمالی یا جنوبی بودن ملک / نوع اسکلت / مشخصات و کاربری ملک بعد از احداث ( به تفکیک طبقات ) / اصلاحات ایجاد شده در پروانه .
با این تفاسیر به پروانه ساختمان ، شناسنامه ملک هم گفته می شود که البته با شناسنامه فنی ملک تفاوت دارد .
درجه اهمیت پروانه ساختمان و نقشه های مصوب چگونه است؟
در پاسخ به این سوال فقط می توان گفت : ” پروانه ساختمانی بر نقشه های مصوب و سند مالکیت ، ارجحیت دارد ” . البته این جمله برای مالک و ناظر صادق است که می خواهند ساختمان را در ملک موجود احداث نمایند و لازم است که گفته شود در صورتیکه ملک از لحاظ ابعادی مغایر با سند احداث شود ، در زمان دریافت پایان کار ، سند باید اصلاح شود .
مرجع صدور پروانه کدام ارگان می باشد؟
برای پاسخ به این سوال باید مشخص شود که ساخت وساز در حوزه شهری است یا روستایی؟
- در حوزه شهری: مرجع صدور پروانه ساختمان ، شهرداری منطقه می باشد .
- در حوزه روستایی: مرجع صدور پروانه ساختمانی می تواند : بنیاد مسکن شهرستان یا بعضاً دهیاری روستا باشد که عموما بنیاد مسکن این کار را انجام می دهد .
انواع پروانه ساختمان
پروانه ساختمانی در کشور ما به 2 شکل توسط مراجع صدور پروانه ، صادر می شود .
1) پروانه ساختمانی دفترچه ای
این شکل صدور پروانه ساختمان ، روش قدیمی آن است که در حال حاضر تعداد محدودی از استانها به این شکل پروانه را صادر می کنند.
2 ) پروانه تک برگی
این شکل از پروانه ساختمانی که در استان تهران و تعداد زیادی استانهای کشور نیز به این روش صادر می شود ، نوع جدید صدور پروانه ساختمان است . لازم به ذکر است که تغییر در شکل پروانه ، هیچ تفاوتی در اطلاعات و محتوای آن نداشته است .
مراحل گرفتن پروانه ساختمانی
1) تهیه کروکی دقیق ملک توسط مامور بازدید از طرف مرجع صدور پروانه که عموما یک نفر مهندس نقشه بردار دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی است ، می باشد . در این کروکی اولیه ، موقعیت فعلی ملک ، عوارض موجود در ملک مانند بناهای احداث شده به صورت غیر مجاز ، درخت های موجود در ملک یا معبر مجاور آن و شیب معبر مشخص می شود .
2) تایید کروکی توسط مرجع صدور پروانه ومشخص کردن عقب نشینی یا تعریض ملک ، روی کروکی و تحویل آن به مالک .
3) مراجعه مالک به مهندس طراح معمار و تحویل کروکی به ایشان برای طراحی نقشه معماری ملک با توجه به کروکی و خواسته های مالک .
4) تایید نقشه های معماری توسط معاونت معماری و شهرسازی شهرداری
سوال : آیا در صورت تایید نقشه ها توسط کنترل نقشه شهرداری یا سازمان نظام مهندسی یا بنیاد مسکن ، مسئولیت مغایرتهای احتمالی از مهندس طراح معمار کاسته می شود ؟
پاسخ : خیر . کنترل کردن نقشه ها توسط سازمانهای فوق الذکر ،تنها در جهت کمک کردن و رفع یکسری اشتباهات می باشد ، در غیر اینصورت تمام مسئولیت خطاهای احتمالی ، بر عهده طراح می باشد .
کنترل نقشه در این مرحله برای رفع مغایرتهای احتمالی با ضوابط معماری و شهرسازی یا طرح هادی روستاها انجام می شود .
5 ) بعد از تایید نقشه معماری ، نوبت می رسد به تهیه نقشه های سازه ، مکانیک و برق که بر اساس همان نقشه معماری و توسط مهندسین طراح در رشته های مذکور انجام می شود . نکته : مهندس طراح در هر رشته ، باید صلاحیت طراحی ساختمان را با توجه به گروه بندی ساختمانها در مبحث دوم و محدودیتهای موجود از لحاظ پایه و صلاحیت ، داشته باشد .
6 ) پس از تهیه نقشه ها و تایید آنها توسط کنترل نقشه سازمان و تعیین ناظر و مجری و عقد قرارداد ایشان با مالک ، پرونده ملک برای صدور پروانه به مرجع صدور پروانه ارسال می شود .
نکته : با توجه به اینکه در حال حاضر در حال حاضر مجری ذیصلاح برای ساختمانهای روستایی ، الزامی نشده ، موضوع فوق که به مجری اشاره شد ، در مورد ساخت و ساز شهری صادق می باشد .
7 ) تایید نقشه های ساختمان توسط آتش نشانی و بررسی لحاظ شدن ضوابط در نقشه ها .
8 ) پرداخت عوارض نوسازی و شهرسازی ملک و هزینه های صدور پروانه در بنیاد مسکن ، و صدور پروانه .
هزینه صدور پروانه ساختمانی چقدر است؟
هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان ، با توجه قیمت منطقه ای مصوب ، توسط شهرداری محاسبه می شود و نمی توان حتی برای 2 منطقه متفاوت در یک شهرستان نیز ، یک قیمت صدور پروانه واحد در نظر گرفت . اما مبلغ قابل پرداخت به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح ، ناظر ، مجری بر اساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه می شود که می توان گفت تقریبا در کشور ، یکسان می باشد .
مدت اعتبار پروانه ساختمان
مدت اعتباری که برای پروانه های ساختمانی از طرف مرجع صدور پروانه ، لحاظ می گردد نیز با توجه به هر استان و شهرستان ، متفاوت است . اما عموماً مهلت شروع عملیات ساختمانی از تاریخ صدور پروانه بین 1 تا 2 سال بوده و در استان تهران برای اتمام عملیات ساختمانی نیز مهلت 42 ماهه در نظر گرفته شده است .
در صورتیکه مالک از هر یک از زمانهای درج شده روی پروانحوه صدور پروانه ساختمانی در روستاهای واقع در حریم شهرها
در داخل محدوده قانونی شهر صدور پروانه ساختمانی تفکیک اراضی و… بر اساس کاربری ها و ضوابط و مقررات طرح توسعه ی شهری توسط شهرداری صورت می‌پذیرد رسیدگی به تخلفات ساختمانی نیز توسط شهرداری در رسیدگی می شود هرگونه تغییر کاربری غیر اساسی با مجوز کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری انجام می پذیرد.
در داخل حریم شهر حریم موضوع صدور پروانه در صورت وجود طرح جامع حریم بر اساس ضوابط و کاربریهای طرح مذکور و در غیر اینصورت با صدور اجازه از سوی شورای برنامه ریزی و توسعه استان کارگروه تخصصی امور زیربنایی و شهرسازی توسط شهرداری صادر می شود رسیدگی به تخلفات ساختمانی حریم شهر از سوی شهرداری در انجام می شود.
در روستاهای واقع در حریم شهر در صورت تاسیس دهیاری پروانه بر اساس طرح هادی روستا و استعلام از بنیاد مسکن توسط دهیاری صادر میشود تخلفات ساختمانی در روستا را می توان در کمیسیون موضوعکه در حال حاضر در فرمانداری ها تشکیل می شود رسیدگی کرد به هر حال وفق تبصره 1 ماده 3 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر روستا و شهرک و نحوه ی تعیین آنها روستا هایی که در حریم شهرها واقع می‌شوند مطابق طرح هادی روستایی دارای محدوده و حریم مستقل بوده و شهرداری مجاور حق دخالت در امور ساخت و ساز روستا را ندارد.
در خارج از حریم قانونی شهر صدور مجوز ساخت و ساز به استناد بند ب ماده 9 آیین نامه اجرایی شورای برنامه ریزی و توسعه استان پس از تایید کارگروه تخصصی امور زیربنایی و شهرسازی جانشین کمیسیون موضوع ماده ی 13 آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی و… و به استناد ماده 6 آیین نامه‌ی مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده ی قانونی و حریم شهرها مصوب 55/2/27 توسط مرجعی که در هر ناحیه توسط استانداری تعیین می گردد صادر می شود تخلفات ساختمانی خارج از حریم در کمیسیون موضوع تبصره 2 ذیل بند 3 الحاقی به ماده 99 قانون شهرداری ها رسیدگی می شود.
اجرای رای تخریب در این حالت بر عهده ی مرجع تعیین شده توسط استانداری می باشد. در روستاهای واقع در حریم شهرها در صورت وجود دهیاری پروانه بر اساس طرح هادی روستا و استعلام از بنیاد مسکن به استناد بند 11 الحاقی مورخ 86/8/27 به ماده 69 قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران توسط دهیاری صادر می شود و در صورت عدم تاسیس دهیاری پروانه توسط بخشداری صادر می شود تخلفات ساختمانی روستاهای واقع در خارج از حریم در کمیسیون موضوعرسیدگی می شود.
در مورد تفکیک اراضی و افراز اراضی روستایی در محدوده روستاهای دارای دهیاری به استناد بند 10 ماده 69 قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخابات شهرداران تشکیل پرونده توسط دهیاری و صدور مجوز تفکیک توسط بخشداری انجام میشود روند تشکیل پرونده و گردش کار تفکیک اراضی و افراز اراضی روستایی در محدوده ی روستا طبق بخشنامه شماره 61882/10/01 صادره از سوی سازمان شهرداری ها و دهیاری ها کشور می باشد.
پروانه ساختمان چیست؟
برای هرگونه ساخت و ساز در حوزه ساخت وساز شهری و روستایی ، برای اینکه مغایر با طرح تفضیلی شهرها یا طرح هادی روستاها ، ساختمانی احداث نشود ، نیاز است تا مالک با مراجعه به مرجع صدور پروانه ، مجوزی را با عنوان پروانه ساخت دریافت نماید . پروانه ساختمان یا به عبارتی همان جواز ساخت، مجوزی است که پیش از اقدام به هر گونه عملیات ساخت و ساز بایستی از مراجع مربوطه مانند شهرداری دریافت کرد. این مجوز تایید کننده قانونی بودن عملیات اجرایی بوده و در صورت صادر نشدن آن هرگونه ساخت و سازی غیرقانونی تلقی خواهد شد.
ضوابط صدور پروانه ساختمانی
پروانه های ساختمانی ، از ضوابط معماری و شهرسازی هر استان و مقررات ملی ساختمان ، تبعیت کرده و می بایست با این ضوابط در هماهنگی کامل باشند . رعایت حقوق همسایگی نیز باید در طراحی ساختمان لحاظ شود . حقوق همسایگی یعنی عدم سایه اندازی و عدم مشرفیت .
چه اطلاعاتی را می توان از پروانه ساختمانی دریافت کرد؟
پروانه ساختمان ، جزو مدارک اصلی احداث بنا در حوزه شهرها بوده و حاوی اطلاعات زیر می باشد :
مشخصات مالک / آدرس دقیق و کروکی ملک / مشخصات مهندسین ناظر ، طراح و مجری ساختمان / ابعاد ملک قبل و بعد از تعریض ( اگر شامل تعریض شود ) / وضعیت ملک از لحاظ ارتفاعی / کروکی دقیق ملک و گذر های موجود / شمالی یا جنوبی بودن ملک / نوع اسکلت / مشخصات و کاربری ملک بعد از احداث ( به تفکیک طبقات ) / اصلاحات ایجاد شده در پروانه .
با این تفاسیر به پروانه ساختمان ، شناسنامه ملک هم گفته می شود که البته با شناسنامه فنی ملک تفاوت دارد .
درجه اهمیت پروانه ساختمان و نقشه های مصوب چگونه است؟
در پاسخ به این سوال فقط می توان گفت : ” پروانه ساختمانی بر نقشه های مصوب و سند مالکیت ، ارجحیت دارد ” . البته این جمله برای مالک و ناظر صادق است که می خواهند ساختمان را در ملک موجود احداث نمایند و لازم است که گفته شود در صورتیکه ملک از لحاظ ابعادی مغایر با سند احداث شود ، در زمان دریافت پایان کار ، سند باید اصلاح شود .
مرجع صدور پروانه کدام ارگان می باشد؟
برای پاسخ به این سوال باید مشخص شود که ساخت وساز در حوزه شهری است یا روستایی؟
- در حوزه شهری: مرجع صدور پروانه ساختمان ، شهرداری منطقه می باشد .
- در حوزه روستایی: مرجع صدور پروانه ساختمانی می تواند : بنیاد مسکن شهرستان یا بعضاً دهیاری روستا باشد که عموما بنیاد مسکن این کار را انجام می دهد .
انواع پروانه ساختمان
پروانه ساختمانی در کشور ما به 2 شکل توسط مراجع صدور پروانه ، صادر می شود .
1) پروانه ساختمانی دفترچه ای
این شکل صدور پروانه ساختمان ، روش قدیمی آن است که در حال حاضر تعداد محدودی از استانها به این شکل پروانه را صادر می کنند.
2 ) پروانه تک برگی
این شکل از پروانه ساختمانی که در استان تهران و تعداد زیادی استانهای کشور نیز به این روش صادر می شود ، نوع جدید صدور پروانه ساختمان است . لازم به ذکر است که تغییر در شکل پروانه ، هیچ تفاوتی در اطلاعات و محتوای آن نداشته است .
مراحل گرفتن پروانه ساختمانی
1) تهیه کروکی دقیق ملک توسط مامور بازدید از طرف مرجع صدور پروانه که عموما یک نفر مهندس نقشه بردار دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی است ، می باشد . در این کروکی اولیه ، موقعیت فعلی ملک ، عوارض موجود در ملک مانند بناهای احداث شده به صورت غیر مجاز ، درخت های موجود در ملک یا معبر مجاور آن و شیب معبر مشخص می شود .
2) تایید کروکی توسط مرجع صدور پروانه ومشخص کردن عقب نشینی یا تعریض ملک ، روی کروکی و تحویل آن به مالک .
3) مراجعه مالک به مهندس طراح معمار و تحویل کروکی به ایشان برای طراحی نقشه معماری ملک با توجه به کروکی و خواسته های مالک .
4) تایید نقشه های معماری توسط معاونت معماری و شهرسازی شهرداری
سوال : آیا در صورت تایید نقشه ها توسط کنترل نقشه شهرداری یا سازمان نظام مهندسی یا بنیاد مسکن ، مسئولیت مغایرتهای احتمالی از مهندس طراح معمار کاسته می شود ؟
پاسخ : خیر . کنترل کردن نقشه ها توسط سازمانهای فوق الذکر ،تنها در جهت کمک کردن و رفع یکسری اشتباهات می باشد ، در غیر اینصورت تمام مسئولیت خطاهای احتمالی ، بر عهده طراح می باشد .
کنترل نقشه در این مرحله برای رفع مغایرتهای احتمالی با ضوابط معماری و شهرسازی یا طرح هادی روستاها انجام می شود .
5 ) بعد از تایید نقشه معماری ، نوبت می رسد به تهیه نقشه های سازه ، مکانیک و برق که بر اساس همان نقشه معماری و توسط مهندسین طراح در رشته های مذکور انجام می شود . نکته : مهندس طراح در هر رشته ، باید صلاحیت طراحی ساختمان را با توجه به گروه بندی ساختمانها در مبحث دوم و محدودیتهای موجود از لحاظ پایه و صلاحیت ، داشته باشد
6 ) پس از تهیه نقشه ها و تایید آنها توسط کنترل نقشه سازمان و تعیین ناظر و مجری و عقد قرارداد ایشان با مالک ، پرونده ملک برای صدور پروانه به مرجع صدور پروانه ارسال می شود .
نکته : با توجه به اینکه در حال حاضر در حال حاضر مجری ذیصلاح برای ساختمانهای روستایی ، الزامی نشده ، موضوع فوق که به مجری اشاره شد ، در مورد ساخت و ساز شهری صادق می باشد .
7 ) تایید نقشه های ساختمان توسط آتش نشانی و بررسی لحاظ شدن ضوابط در نقشه ها .
8 ) پرداخت عوارض نوسازی و شهرسازی ملک و هزینه های صدور پروانه در بنیاد مسکن ، و صدور پروانه .
هزینه صدور پروانه ساختمانی چقدر است؟
هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان ، با توجه قیمت منطقه ای مصوب ، توسط شهرداری محاسبه می شود و نمی توان حتی برای 2 منطقه متفاوت در یک شهرستان نیز ، یک قیمت صدور پروانه واحد در نظر گرفت . اما مبلغ قابل پرداخت به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح ، ناظر ، مجری بر اساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه می شود که می توان گفت تقریبا در کشور ، یکسان می باشد.
منبع:
نه تبعیت نکند ، می بایست برای تمدید اعتبار پروانه ، هزینه پرداخت نماید . البته قابل ذکر است در صورتیکه عملیات ساختمانی شروع نشده و اعتبار پروانه تمام شود ، برای تمدید اعتبار نیز محدودیت قائل شده است که در صورت عدم توجه به این موضوع و تغییر ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان ، مالک می بایست روند دریافت پروانه را مجددا طی نماید .
د ها، کابینت و شیرآلات