قانون مزایده ثبت اسناد

قانون مزایده ثبت اسناد مجموعه ای از قواعد و مقررات است که فرآیند فروش اموال بازداشت شده یا وثیقه گذاشته شده را از طریق اداره ثبت اسناد و املاک کشور، به منظور استیفای حقوق بستانکاران از محل اسناد رسمی لازم الاجرا، نظام مند می سازد. این فرآیند با هدف بازگرداندن طلب به بستانکار، امکان تبدیل اموال به وجه نقد را فراهم می کند و شامل مراحلی از ارزیابی مال تا آگهی مزایده، برگزاری جلسه فروش و نهایتاً انتقال سند به خریدار است. آگاهی دقیق از این قوانین برای تمامی ذی نفعان، شامل بدهکاران، بستانکاران و خریداران احتمالی، برای حفظ حقوق و منافعشان حیاتی است.

مزایده ثبتی به عنوان یکی از مهم ترین سازوکارهای قانونی برای اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، نقشی کلیدی در نظام حقوقی کشور ایفا می کند. این فرآیند، نه تنها به بستانکاران امکان استیفای حقوق خود را می دهد، بلکه با ایجاد شفافیت و رقابت، به کشف قیمت واقعی اموال نیز کمک می کند. پیچیدگی های حقوقی و مراحل متعدد آن ایجاب می کند تا درک جامعی از ابعاد مختلف قانون مزایده ثبت اسناد به دست آید. این موضوع به خصوص برای افرادی که درگیر چنین پرونده هایی هستند یا قصد شرکت در مزایده های ثبتی را دارند، از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

یکی از نکات بنیادین در مزایده های ثبتی، تفاوت آن با مزایده های قضایی است. در حالی که هر دو به منظور فروش اموال جهت پرداخت بدهی انجام می شوند، مزایده ثبتی بر پایه اسناد رسمی لازم الاجرا (مانند اسناد رهنی، چک، سفته، مهریه) و توسط اداره ثبت اسناد و املاک برگزار می شود، در حالی که مزایده قضایی نتیجه حکم قطعی دادگاه ها و از طریق اجرای احکام دادگستری است. این تمایز در رویه ها، مراجع رسیدگی به اعتراضات و گاهی جزئیات اجرایی، بسیار مهم است.

مبانی و مفاهیم اولیه مزایده ثبت اسناد

شناخت دقیق مبانی و مفاهیم بنیادین مزایده ثبت اسناد، گام نخست برای درک کامل این فرآیند حقوقی است. این بخش به معرفی قوانین حاکم، انواع اسناد و اصطلاحات حقوقی کلیدی می پردازد.

قانون حاکم بر مزایده ثبتی

مبنای اصلی و چارچوب قانونی مزایده های ثبتی، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است. این آیین نامه، به ویژه فصل دهم آن، جزئیات مربوط به نحوه ارزیابی اموال، تشریفات آگهی مزایده، چگونگی برگزاری جلسه فروش و اقدامات پس از مزایده را به تفصیل تشریح کرده است. اصلاحات اخیر این آیین نامه نیز به منظور رفع ابهامات و بهینه سازی فرآیند اجرایی صورت گرفته اند که آگاهی از آن ها برای فعالان این حوزه ضروری است. در کنار این آیین نامه، قوانین دیگری مانند قانون ثبت اسناد و املاک و قانون آیین دادرسی مدنی (به ویژه در بحث مستثنیات دین) نیز به عنوان مراجع تکمیلی مورد استناد قرار می گیرند.

اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای (رهنی) در مزایده

در فرآیند مزایده ثبتی، تمایز بین اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای (رهنی) از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا هر یک رویه های اجرایی متفاوتی دارند:

• اسناد ذمه ای: این اسناد شامل تعهدات مالی بدون وثیقه مشخص هستند، مانند چک و سفته. در این موارد، بستانکار برای استیفای طلب خود باید اموال بدهکار را شناسایی و تقاضای توقیف آن ها را به اداره ثبت ارائه دهد. پس از توقیف، این اموال مورد ارزیابی قرار گرفته و به مزایده گذاشته می شوند. در این نوع اسناد، رعایت مستثنیات دین برای بدهکار الزامی است.
• اسناد وثیقه ای (رهنی): این اسناد مربوط به تعهداتی است که در قبال آن، مالی به عنوان وثیقه یا رهن (معمولاً ملک) به بستانکار داده شده است. در صورت عدم ایفای تعهد، بستانکار می تواند مستقیماً از طریق اداره ثبت، تقاضای اجرای سند رهنی و مزایده مال وثیقه را نماید. در اسناد رهنی، ادعای مستثنیات دین در مورد مال مرهونه، به دلیل اینکه بدهکار خود آن مال را به عنوان تضمین قرار داده، قابل استماع نیست.

مفاهیم حقوقی کلیدی

درک اصطلاحات زیر برای پیگیری فرآیند مزایده ثبت اسناد ضروری است:

• متعهد (بدهکار): شخصی که بر اساس سند رسمی تعهدی مالی دارد و اموالش برای مزایده مطرح شده است.
• متعهدله (بستانکار): شخصی که طلبکار است و تقاضای اجرای سند رسمی و مزایده اموال متعهد را نموده است.
• مال بازداشتی: اموالی که در اجرای اسناد ذمه ای، به دستور اداره ثبت توقیف شده اند.
• مال مرهونه: مالی که در اسناد وثیقه ای (رهنی) به عنوان وثیقه دین قرار داده شده است.
• حقوق اجرایی: هزینه هایی که بابت مراحل مختلف اجرای سند رسمی (مانند هزینه های کارشناسی، آگهی و …) دریافت می شود.
• حق الاجرا: درصدی از مبلغ بدهی که بابت انجام عملیات اجرایی ثبت، از بدهکار یا در صورت نبود وی از بستانکار دریافت می شود.
• حق مزایده (حق حراج): هزینه ای که بابت برگزاری جلسه مزایده و فروش مال دریافت و به حساب خزانه دولت واریز می شود.

مستثنیات دین در مزایده ثبتی

مفهوم مستثنیات دین به اموالی اطلاق می شود که حتی در صورت وجود بدهی، قابل توقیف و مزایده نیستند و برای ادامه زندگی حداقلی بدهکار و خانواده اش ضروری تلقی می شوند. این مفهوم به جهت حمایت از حقوق انسانی و اجتماعی بدهکار در قانون پیش بینی شده است. طبق ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و مواد مرتبط در قانون آیین دادرسی مدنی، مواردی همچون مسکن مورد نیاز، اثاثیه ضروری زندگی، ابزار کار، کتب و وسایل علمی و پژوهشی، و برخی از وسایل نقلیه (در صورت نیاز ضروری) جزء مستثنیات دین محسوب می شوند.

رعایت مستثنیات دین در مزایده اموال، به ویژه در اسناد ذمه ای، از اصول بنیادین حقوقی برای حفظ کرامت انسانی و امکان ادامه حیات متعارف بدهکار و خانواده اش است.

تشخیص مصادیق مستثنیات دین با مسئول اجرا و در صورت اعتراض، با هیأت نظارت ثبت و نهایتاً با مراجع قضایی است. اهمیت این بخش در آن است که متعهدین باید از حقوق خود در این زمینه آگاه باشند تا از توقیف و مزایده غیرقانونی اموال ضروری جلوگیری کنند. همانطور که پیش تر ذکر شد، در اسناد رهنی، ادعای مستثنیات دین نسبت به مال مرهونه قابل قبول نیست.

فرآیند ارزیابی اموال جهت مزایده ثبتی

پس از شناسایی و توقیف مال یا در مورد اسناد رهنی، مال مورد وثیقه، گام بعدی در فرآیند مزایده ثبتی، ارزیابی دقیق ارزش آن است. این مرحله برای تعیین قیمت پایه مزایده و تضمین حقوق هر دو طرف پرونده (بدهکار و بستانکار) حیاتی است.

تشخیص مال قابل مزایده

یکی از نخستین اقدامات، اطمینان از قابلیت مزایده بودن مال است. تمامی اموال متعهد، مگر آن هایی که صراحتاً در قانون مستثنی شده اند، می توانند مورد مزایده قرار گیرند. موارد زیر مشمول محدودیت هستند:

• اموالی که مشمول مستثنیات دین هستند: همانطور که در بخش پیشین توضیح داده شد، اموال ضروری برای زندگی بدهکار و خانواده اش، قابل مزایده نیستند. به عنوان مثال، تنها یک دستگاه مسکن متعارف که عرفاً در شأن بدهکار و افراد تحت تکفل اوست، در برابر بدهی های ذمه ای قابل مزایده نیست.
• اموال خاص و غیرقابل مزایده: برخی اموال به طور خاص در قوانین از قابلیت مزایده خارج شده اند. برای مثال، کتب و رسالات خطی صاحب اثر، مگر با رضایت وی، قابل بازداشت و مزایده نیستند (ماده ۱۳۳ آیین نامه).

نحوه درخواست ارزیابی

درخواست ارزیابی مال می تواند توسط هر یک از طرفین پرونده، یعنی بستانکار (متعهدله) یا بدهکار (متعهد)، ارائه شود. معمولاً بستانکار برای استیفای طلب خود درخواست ارزیابی می دهد. در اسناد وثیقه ای، حتی اگر بستانکار به دلیل تعلق خسارت تأخیر تأدیه تمایلی به تسریع در فرآیند نداشته باشد، بدهکار حق دارد برای تعیین تکلیف بدهی و فروش مال، تقاضای ارزیابی و انجام مزایده را مطرح کند.

انتخاب و نقش کارشناس رسمی دادگستری

ارزیابی اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد. این کارشناس به صورت قرعه کشی الکترونیک از بین کارشناسان رسمی در رشته مربوطه انتخاب می شود. وظایف و حدود صلاحیت کارشناس شامل موارد زیر است:

• بازدید از مال: کارشناس باید با مراجعه حضوری، مال را به دقت بررسی کند.
• تعیین ارزش واقعی: با توجه به جمیع جهات (مانند وضعیت فیزیکی، موقعیت، عرف بازار و …) ارزش روز مال را تعیین و اعلام نماید.
• اعلام نظر: کارشناس مکلف است حداکثر ظرف ۱۰ روز نظر کارشناسی خود را به اداره اجرا اعلام کند.

در مواردی که ارزش دین و متفرعات آن تا سی میلیون ریال باشد و مال معرفی شده به تشخیص مأمور اجرا بیش از این مقدار ارزش نداشته باشد، نیازی به نظر کارشناس رسمی نیست و بازداشت اموال بدون ارزیابی صورت می گیرد (ماده ۴۸ آیین نامه اصلاحی).

حضور طرفین در زمان ارزیابی

حضور متعهد و متعهدله هنگام ارزیابی بلامانع است و آن ها حق مشاهده فرآیند ارزیابی را دارند. در صورت عدم حضور بدهکار یا بستگان او، یا بسته بودن محل یا ممانعت از ورود به ملک، این امر مانع از ارزیابی نخواهد بود. در چنین شرایطی، ابتدا اخطاریه برای مالک صادر می شود تا زمینه بازدید را فراهم کند. در صورت عدم همکاری، با حضور نماینده دادستان و مأمور نیروی انتظامی نسبت به رفع مانع و انجام ارزیابی اقدام خواهد شد.

اعتراض به نظریه کارشناس

نظریه کارشناس به همراه هزینه دستمزد کارشناسی مجدد، حداکثر ظرف ۳ روز به طرفین ابلاغ می شود. اگر هر یک از طرفین به نتیجه ارزیابی اعتراض داشته باشند، می توانند ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه، اعتراض خود را به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام کنند. این اعتراض باید با تودیع هزینه ارزیابی مجدد همراه باشد.

• هیأت کارشناسی سه نفره: در صورت اعتراض و واریز هزینه، رئیس ثبت یا رئیس واحد اجرا، هیأتی سه نفره از کارشناسان رسمی را به قید قرعه انتخاب می کند. این هیأت باید ظرف ۱۰ روز نظر خود را اعلام کند. نظر اکثریت اعضا ملاک عمل و قطعی است. در صورت عدم حصول نظر اکثریت، میانگین نظرات اعضا معیار قرار می گیرد.
• عدم تودیع هزینه: اگر اعتراض بدون تودیع دستمزد ارزیابی مجدد صورت گیرد یا خارج از مهلت مقرر باشد، به آن ترتیب اثر داده نشده و ارزیابی اولیه قطعی خواهد شد.

اعتبار نظریه کارشناسی و درخواست ارزیابی مجدد

نظریه کارشناسی به مدت شش ماه از تاریخ قطعیت معتبر است. اگر بیش از شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی گذشته باشد و هنوز آگهی مزایده منتشر نشده باشد، هر یک از طرفین می توانند با تودیع حق الزحمه کارشناسی، درخواست ارزیابی مجدد نمایند. در این صورت، ارزیابی به هیأت سه نفره کارشناسان رسمی ارجاع می شود و این ارزیابی قطعی خواهد بود. تاریخ مرقوم در نظریه کارشناس (یا تاریخ نظریه اکثریت هیأت کارشناسان) ابتدای زمان اعتبار نظریه محسوب می شود.

نکات کاربردی در مرحله ارزیابی

• برای بدهکاران: در صورت عدم رضایت از ارزیابی اولیه، حق اعتراض را جدی بگیرید و در مهلت مقرر اقدام کنید. همچنین از حقوق خود در خصوص مستثنیات دین آگاه باشید.
• برای بستانکاران: پیگیری مستمر مراحل ارزیابی برای جلوگیری از تأخیر در وصول طلب ضروری است.
• برای خریداران احتمالی: قبل از شرکت در مزایده، از جزئیات ارزیابی و وضعیت حقوقی مال مطلع شوید.

تشریفات آگهی مزایده (اموال منقول و غیرمنقول)

پس از قطعیت ارزیابی مال، گام بعدی انتشار آگهی مزایده است. آگهی مزایده نقش حیاتی در اطلاع رسانی عمومی و جذب خریداران ایفا می کند و عدم رعایت تشریفات آن می تواند منجر به ابطال کل فرآیند مزایده شود.

اهمیت و ضرورت انتشار آگهی مزایده

انتشار آگهی مزایده، تضمین کننده شفافیت فرآیند و فرصت برابر برای تمامی افراد جهت شرکت در مزایده است. هدف اصلی آن، فراهم آوردن شرایطی رقابتی برای فروش مال و دستیابی به بالاترین قیمت ممکن است که این امر هم به نفع بستانکار و هم به نفع بدهکار (در صورت وجود مازاد) خواهد بود. همچنین، انتشار آگهی، زمینه را برای اطلاع رسانی به بدهکار، بستانکار و سایر ذی نفعان فراهم می آورد.

محل های قانونی انتشار آگهی

بر اساس ماده ۱۲۲ اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا (مصوب ۱۳۹۸/۱۲/۰۶)، آگهی مزایده در یک نوبت و در محل های زیر منتشر می شود:

• سایت آگهی های سازمان ثبت: درج آگهی در این سایت به منزله انتشار در روزنامه کثیرالانتشار محلی است.
• یکی از روزنامه های الکترونیکی کثیرالانتشار: به تشخیص سازمان ثبت.
• آگهی های الصاقی: نسخه ای از آگهی در محل وقوع مال، محل برگزاری مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می گردد.
• ابلاغ آگهی: نسخه ای از آگهی صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدله ابلاغ می شود.

زمان بندی آگهی مزایده

فاصله بین تاریخ انتشار آگهی در سایت سازمان ثبت تا روز برگزاری مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲۰ روز باشد. رعایت دقیق این بازه زمانی برای اعتبار مزایده ضروری است.

محتوای آگهی مزایده اموال غیرمنقول (ماده ۱۲۱ بند الف)

آگهی مزایده اموال غیرمنقول باید حاوی اطلاعات جامع و دقیقی باشد تا خریداران احتمالی بتوانند با آگاهی کامل تصمیم گیری کنند. این اطلاعات شامل موارد زیر است:

1. مشخصات مالک و ملک: نام و نام خانوادگی مالک، محل، حدود، مقدار و توصیف اجمالی ملک.
2. وضعیت منافع: هرگاه واگذاری منافع (مانند اجاره) مستند به سند رسمی (در اسناد وثیقه ای) یا سند رسمی یا عادی (در اسناد ذمه ای) باشد، مراتب با ذکر مال الاجاره و تاریخ پایان مدت اجاره باید در آگهی قید شود. این امر به خریدار کمک می کند تا از حقوق مستأجر مطلع شود.
3. مشاع یا مفروز بودن ملک: تعیین اینکه مورد مزایده به صورت مشاع (اشتراکی) یا مفروز (جدا شده و دارای حد و مرز مشخص) است.
4. ثبت شده بودن یا نبودن ملک: این موضوع بر رویه انتقال سند و اعتبار آن تأثیرگذار است.
5. تعهدات مالی بر عهده برنده مزایده: اشاره به اینکه پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز (اعم از حق انشعاب، اشتراک و مصرف)، بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده، به عهده برنده مزایده است. این بند اطلاعات حیاتی را برای محاسبه هزینه های نهایی توسط خریدار فراهم می کند.
6. زمان، محل و قیمت شروع مزایده: روز، محل و ساعت دقیق شروع و ختم مزایده، همچنین قیمتی که مزایده از آن آغاز می شود (قیمت پایه ارزیابی شده).

محتوای آگهی مزایده اموال منقول (ماده ۱۲۱ بند ب)

آگهی مزایده اموال منقول نیز باید اطلاعات کافی را برای شناسایی و ارزش گذاری مال توسط خریداران فراهم کند:

1. توصیف اجمالی و نوع اموال: نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن ها (مثلاً نوع خودرو، مشخصات فنی دستگاه صنعتی و …).
2. زمان، محل و قیمت شروع مزایده: روز، محل و ساعت دقیق شروع و ختم مزایده، و قیمت پایه مزایده.

نکات تکمیلی در آگهی

• بیمه بودن مال: اگر مال مورد مزایده بیمه باشد، این نکته باید در آگهی مزایده اعلام گردد و در صورت واگذاری به دیگری، به بیمه گر اطلاع داده شود (ماده ۱۲۴ آیین نامه).
• مزایده چند ملک در نقاط مختلف: هرگاه مورد وثیقه شامل چند ملک در نقاط مختلف کشور باشد، آگهی مزایده در همه نقاط مذکور الصاق می شود و در آگهی تصریح می گردد که جلسه مزایده در اجرای ثبت محل تنظیم سند تشکیل خواهد شد (ماده ۱۲۳ آیین نامه).

موارد ابطال آگهی یا تجدید مزایده به دلیل نقص آگهی

هرگاه آگهی مزایده برخلاف مواد ۱۲۱ الی ۱۲۴ آیین نامه باشد، قبل از تنظیم و امضای صورت جلسه مزایده، به دستور رئیس ثبت، آگهی تجدید می گردد. نقص در محتوای آگهی، مانند اشتباه در مشخصات مالک یا ملک، می تواند دلیلی برای ابطال مزایده تلقی شود. این امر بر اهمیت دقت در تنظیم آگهی مزایده تأکید می کند.

برگزاری جلسه مزایده و فروش

جلسه مزایده، اوج فرآیند فروش اموال بازداشتی یا وثیقه گذاشته شده است که در آن، رقابت برای خرید مال صورت می گیرد. رعایت دقیق تشریفات این جلسه برای اعتبار و صحت مزایده حیاتی است.

زمان و مکان برگزاری

مزایده به صورت حضوری برگزار می شود و در یک جلسه، معمولاً از ساعت ۹ صبح تا ۱۲ ظهر، در محل تعیین شده در آگهی برگزار می گردد (ماده ۱۲۶ آیین نامه). این زمان بندی به منظور ایجاد فرصت کافی برای حضور شرکت کنندگان و ارائه پیشنهاد قیمت است.

شرکت کنندگان در جلسه مزایده

جلسه مزایده با حضور مقامات قانونی و عموم مردم برگزار می شود:

• مقامات قانونی: رئیس اداره یا مسئول اجرا، متصدی مزایده و نماینده دادستان (در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسئول اجرا یا رئیس اداره شرکت می کند) در جلسه حضور دارند (ماده ۱۲۹ آیین نامه).
• عموم آزاد است: شرکت در جلسه مزایده برای عموم آزاد است و هر فردی می تواند به عنوان خریدار شرکت کند.
• ممنوعیت شرکت: رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجرا، مباشرین فروش و نماینده دادستان حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری، به طور مستقیم یا غیرمستقیم، را ندارند (ماده ۱۲۸ آیین نامه). این ممنوعیت به منظور جلوگیری از تعارض منافع و تضمین بی طرفی فرآیند مزایده است.

شرایط شرکت در مزایده

برای شرکت در مزایده، متقاضیان باید شرایط زیر را رعایت کنند (ماده ۱۳۶ آیین نامه):

• پرداخت سپرده: پرداخت ۱۰ درصد از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت. این مبلغ به عنوان تضمین شرکت در مزایده دریافت می شود.
• حضور در جلسه: حضور خریدار یا نماینده قانونی او در جلسه مزایده الزامی است.

نحوه پیشنهاد قیمت و فروش

فرآیند مزایده با رعایت نکات زیر انجام می شود:

• شروع مزایده از قیمت ارزیابی شده: مزایده از قیمتی که توسط کارشناس ارزیابی و در آگهی مزایده اعلام شده است، آغاز می شود.
• پیشنهاد قیمت: شرکت کنندگان می توانند قیمت های بالاتر را پیشنهاد دهند. قیمت های پیشنهادی به وسیله بلندگو یا سایر وسایل اعلان می شود و فروش به کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده است، صورت می گیرد.
• فروش نقدی: اصولاً فروش مال نقدی است. مگر اینکه متعهدله (بستانکار) فروش به نسیه را قبول کند و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت یا نسبت به مازاد نسیه را بپذیرد. در این صورت، مسئولیت وصول مطالبات نسیه بر عهده خود متعهدله خواهد بود و حق مزایده نقداً دریافت می شود.

تکالیف برنده مزایده

برنده مزایده مکلف است مابه التفاوت مبلغ فروش (یعنی ۹۰ درصد باقی مانده) را ظرف مدت پنج روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت تودیع نماید (ماده ۱۳۶ آیین نامه).

• عواقب عدم واریز: در صورتی که برنده مزایده ظرف مهلت مقرر، مانده فروش را به حساب سپرده ثبت واریز نکند، مبلغ ۱۰ درصد سپرده اولیه قابل استرداد نبوده و به حساب خزانه واریز خواهد شد. در این حالت، عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط شده و مزایده تجدید می گردد.

سرنوشت مال در صورت عدم وجود خریدار

اگر در جلسه مزایده، مال بازداشتی یا مورد وثیقه خریدار پیدا نکند، تکلیف به شرح زیر است (ماده ۱۲۶ آیین نامه):

• واگذاری مال به بستانکار: مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده، به قیمتی که مزایده از آن شروع شده است (قیمت پایه ارزیابی)، به بستانکار واگذار می شود.
• تکلیف مازاد طلب: اگر مال مورد مزایده، مازاد بر طلب بستانکار ارزش داشته باشد، اداره اجرا ضمن تنظیم صورت جلسه، به بستانکار تفهیم می نماید که ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه التفاوت به حساب صندوق ثبت یا واگذاری سهم مشاعی به میزان طلب، اقدام کند. در صورت عدم حضور بستانکار، این مراتب طی اخطار به وی ابلاغ می گردد. چنانچه بستانکار از پرداخت مابه التفاوت یا قبول انتقال مشاعی خودداری کند، به درخواست متعهد (بدهکار) و پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، حسب مورد فک رهن یا رفع بازداشت به عمل می آید (تبصره ماده ۱۲۶ آیین نامه).

مزایده اموال ضایع شدنی و حیوانات

در مورد اموال ضایع شدنی و حیوانات که برای استیفای طلب معرفی می شوند، مزایده به دستور مسئول اجرا، بلافاصله و بدون تشریفات آگهی، در محل و به وسیله مأمور اجرا و با حضور نماینده دادستان و نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی به عمل می آید تا از هرگونه خسارت جلوگیری شود (ماده ۱۳۴ آیین نامه).

ترتیب فروش در صورت وجود رقبات متعدد

هرگاه مورد مزایده شامل رقبات متعدد (چند ملک یا مال) باشد، اگر برای هر یک از رقبات خریدار جداگانه پیدا شود و جمع مبلغ خرید بیشتر از طلب بستانکار باشد، اقدام به فروش و تنظیم صورت جلسه خواهد شد. در صورتی که حاصل فروش بعضی از رقبات برای پرداخت بدهی کافی باشد، از تنظیم صورت جلسه مزایده نسبت به بقیه خودداری می شود. در این حالت، بدهکار می تواند برای فروش یک یا بعضی از رقبات، رعایت تقدم را تقاضا کند (ماده ۱۴۴ آیین نامه). این حق برای بدهکار در مورد اموال منقول نیز پذیرفته می شود.

دقت در رعایت مهلت پنج روزه برای واریز مابه التفاوت مبلغ فروش توسط برنده مزایده، از اهمیت بالایی برخوردار است، چرا که عدم رعایت آن منجر به ضبط سپرده و تجدید عملیات فروش خواهد شد.

نکات کلیدی برای شرکت کنندگان

• آمادگی مالی: از قبل از شرکت در مزایده، از توانایی مالی خود برای پرداخت ۱۰ درصد سپرده و مابه التفاوت در مهلت مقرر اطمینان حاصل کنید.
• بررسی دقیق آگهی: تمامی جزئیات مندرج در آگهی مزایده را به دقت بررسی کنید و از وضعیت حقوقی و فیزیکی مال آگاه شوید.
• آگاهی از شرایط: با تمامی شرایط شرکت در مزایده و تکالیف برنده مزایده آشنا باشید.

پس از مزایده و تنظیم سند انتقال

پس از برگزاری موفقیت آمیز جلسه مزایده و فروش مال، مراحل پایانی شامل تنظیم صورت جلسه، تحویل مال، تسویه حساب ها و نهایتاً تنظیم سند انتقال اجرایی است. این مراحل برای تکمیل فرآیند مزایده و تثبیت حقوق خریدار ضروری هستند.

تنظیم و امضای صورت جلسه مزایده

صورتمجلس مزایده پس از اتمام جلسه، توسط مسئولین امر، نماینده دادستان و خریدار امضا می شود. در صورت حضور، مدیون و دائن یا نمایندگان قانونی آن ها نیز صورت جلسه را امضا خواهند کرد. این صورت جلسه حاوی جزئیات مزایده، از جمله مشخصات مال، قیمت نهایی فروش، نام خریدار و سایر نکات مربوطه است (ماده ۱۳۵ آیین نامه).

تحویل مال منقول

اموال منقول، پس از وصول کامل حق الاجرا و حق مزایده، بلافاصله در همان جلسه مزایده به خریدار تحویل داده می شود و یک نسخه از صورت جلسه مزایده نیز به وی تسلیم می گردد. اگر برای مال منقول سند انتقال اجرایی لازم باشد (مانند خودرو)، پیش نویس سند انتقال تهیه و به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می شود (ماده ۱۳۹ آیین نامه).

فرآیند تنظیم سند انتقال اجرایی (اموال منقول و غیرمنقول)

در مورد اموال غیرمنقول، پس از انجام مزایده، اداره اجرا ظرف ۴۸ ساعت پرونده را فهرست و منگنه کرده و به همراه گزارش برای صدور سند انتقال نزد رئیس ثبت می فرستد (ماده ۱۴۰ آیین نامه).

1. تهیه پیش نویس سند: پیش نویس سند انتقال اجرایی شامل خلاصه جریان عملیات اجرایی، مشخصات کامل بدهکار و بستانکار، محل اقامت، حدود و مشخصات کامل ملک، محل وقوع ملک، وضعیت اجاره ای بودن یا نبودن، مبلغ خریداری شده و قید وصول فیش های وجوه پرداختی (اصل بدهی، حق الاجرا و حق مزایده) تنظیم می شود.
2. ارجاع به دفتر اسناد رسمی و ثبت سند: پیش نویس سند به امضای رئیس ثبت رسیده و جهت تنظیم سند به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می گردد. پس از ثبت سند در دفتر اسناد رسمی، سند رسمی انتقال اجرایی به نام خریدار صادر می شود.
3. تکالیف اداره ثبت پس از تنظیم سند: پس از تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت محل به درخواست خریدار یا بستانکار، مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهد بود (تبصره ماده ۱۴۰ آیین نامه).

تکلیف وجوه حاصل از فروش

وجوه حاصل از فروش مال در مزایده، با رعایت ترتیب خاصی مورد استفاده قرار می گیرد:

• وصول حق الاجرا و حق مزایده: ابتدا حقوق اجرایی شامل حق الاجرا و حق مزایده از محل وجوه حاصله کسر و وصول می گردد (مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ آیین نامه).
• پرداخت طلب بستانکار: پس از کسر حقوق دولتی، طلب بستانکار از محل باقی مانده وجوه پرداخت می شود. بستانکار می تواند تقاضا کند که وجوه حاصل از فروش، به میزان مطالباتش، قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی، به وی پرداخت شود.
• تعیین تکلیف مازاد فروش: در صورتی که پس از پرداخت حقوق دولتی و طلب بستانکار، مازادی از وجوه باقی بماند، این مازاد به شرح زیر تعیین تکلیف می شود:
  • اگر مال از طرف اشخاص دیگر بازداشت شده باشد، وجوه مازاد بر اساس تقدم و تأخر بازداشت ها به آن ها پرداخت می شود.
  • در صورت عدم وجود بازداشت کنندگان دیگر یا پس از استیفای مطالبات آنان، مانده مازاد به بدهکار پرداخت می گردد.

موارد توقف عملیات مزایده

عملیات مزایده، جز در موارد خاص، متوقف نخواهد شد. این موارد عبارتند از (ماده ۱۴۳ آیین نامه):

1. وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی از مرجع قضایی.
2. اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.
3. رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرایی.
4. پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی.

ابطال عملیات اجرایی و مزایده

در برخی شرایط، فروش انجام شده در مزایده از درجه اعتبار ساقط است و باید آگهی مزایده تجدید شود (ماده ۱۳۸ آیین نامه). این موارد شامل:

1. هرگاه فروش در روز، ساعت یا محلی که در آگهی معین شده، انجام نشود.
2. هرگاه بدون جهت قانونی، مانع خرید کسی شوند یا بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده است، رد شود.
3. در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا برگزار شود.
4. در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.

علاوه بر این، اگر آگهی مزایده برخلاف مواد ۱۲۱ الی ۱۲۴ آیین نامه تنظیم شده باشد و قبل از تنظیم صورت جلسه مزایده این نقص مشخص شود، به دستور رئیس ثبت، آگهی تجدید می گردد. اما اگر پس از انجام مزایده معلوم شود که مقررات قانونی رعایت نشده، طبق ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، امکان طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت و ابطال مزایده ثبتی وجود دارد.

فسخ و فک رهن/سند در معاملات رهنی

در معاملات رهنی، بدهکار یا حتی بستانکاران دیگر می توانند تحت شرایطی اقدام به فسخ و فک رهن نمایند:

• توسط بدهکار: بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود (اصل، سود و خسارت قانونی) به حساب سپرده ثبت و تسلیم مدارک تودیعی به دفترخانه، موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند. در صورت صدور اجراییه، گواهی اداره اجرا مبنی بر بلامانع بودن فک و فسخ معامله ضروری است (ماده ۱۴۵ آیین نامه).
• توسط بستانکار دیگر: هر بستانکاری که حق بازداشت اموال بدهکار را دارد، می تواند کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرایی را پرداخت و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت نماید. در این صورت، مورد معامله در ازای هر دو بدهی و متفرعات قانونی، به محض پرداخت، در بازداشت خواهد بود (ماده ۱۴۶ آیین نامه).

سوالات متداول

آیا می توان به قیمت پایه مزایده اعتراض کرد؟

بله، به قیمت پایه مزایده که همان نظریه کارشناس ارزیابی است، می توان اعتراض کرد. این اعتراض باید ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی و با تودیع هزینه ارزیابی مجدد صورت گیرد. در صورت وارد بودن اعتراض، موضوع به هیأت سه نفره کارشناسی ارجاع می شود و نظر آن ها قطعی خواهد بود.

اگر در مزایده خریداری پیدا نشود، تکلیف مال چیست؟

اگر مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریداری پیدا نکند، مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده، به قیمتی که مزایده از آن شروع شده است (قیمت پایه ارزیابی)، به بستانکار واگذار می شود. در صورتی که مال مازاد بر طلب داشته باشد، بستانکار مکلف است ظرف یک ماه مابه التفاوت را واریز یا سهم مشاعی را به میزان طلب بپذیرد. در غیر این صورت، به درخواست بدهکار، فک رهن یا رفع بازداشت انجام می شود.

مهلت پرداخت مابه التفاوت توسط برنده مزایده چقدر است و عدم پرداخت چه عواقبی دارد؟

برنده مزایده مکلف است مابه التفاوت مبلغ فروش (۹۰ درصد باقی مانده) را ظرف مدت پنج روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت تودیع نماید. در صورت عدم واریز در مهلت مقرر، مبلغ ۱۰ درصد سپرده اولیه وی ضبط و به حساب خزانه واریز خواهد شد. در این حالت، عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط شده و مزایده تجدید می گردد.

آیا مستأجر ملک مزایده شده می تواند طلب خود را از محل مازاد دریافت کند؟

خیر، مستاجران ساکن در املاک مورد وثیقه، نمی توانند به استناد قید بند مربوط به منافع در آگهی مزایده، از محل مازاد مبلغی را که به عنوان رهن یا ودیعه به موجر پرداخته اند، درخواست نمایند. برای وصول این وجوه پس از تخلیه، آن ها باید از طریق مراجع قضایی اقامه دعوی کنند.

آیا بدهکار می تواند از فروش بعضی از اموال خود به جای همه آن ها جلوگیری کند؟

بله، هرگاه مورد مزایده رقبات متعدد باشد و حاصل فروش برخی از آن ها برای پرداخت بدهی کافی باشد، بدهکار می تواند برای فروش یک یا بعضی از رقبات رعایت تقدم را تقاضا کند. در این صورت، از تنظیم صورت جلسه مزایده نسبت به بقیه خودداری می شود. این حق در مورد اموال منقول نیز پذیرفته می شود.

حق الاجرا و حق مزایده چگونه محاسبه و از چه کسی دریافت می شود؟

حق الاجرا و حق مزایده طبق آیین نامه و مقررات مربوطه محاسبه می شوند. حق الاجرا درصدی از مبلغ بدهی است که بابت اجرای سند رسمی دریافت می شود و اصولاً بر عهده متعهد (بدهکار) است. حق مزایده نیز هزینه ای بابت برگزاری جلسه مزایده است که در صورت انجام مزایده، دریافت و به حساب خزانه واریز می شود. در صورت واگذاری مال به بستانکار (عدم وجود خریدار)، این هزینه ها از بستانکار دریافت و جزء مطالبات وی محسوب می شود.

در چه شرایطی مزایده می تواند باطل شود؟

مزایده در موارد متعددی می تواند باطل شود، از جمله: اگر فروش در روز، ساعت یا محل معین شده در آگهی انجام نشود؛ اگر بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند یا بالاترین قیمت پیشنهاد شده رد شود؛ اگر مزایده بدون حضور نماینده دادسرا برگزار شود؛ یا اگر مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند. همچنین، نقص در آگهی مزایده برخلاف مواد ۱۲۱ الی ۱۲۴ آیین نامه، می تواند منجر به تجدید آگهی یا ابطال مزایده شود.

نتیجه گیری

قانون مزایده ثبت اسناد، مجموعه ای از مقررات پیچیده و در عین حال شفاف است که به منظور اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و استیفای حقوق بستانکاران طراحی شده است. این فرآیند از ارزیابی دقیق اموال آغاز شده و تا انتشار آگهی، برگزاری جلسه مزایده و نهایتاً انتقال سند ادامه می یابد. آگاهی کامل از تمامی مراحل، حقوق و تکالیف مربوط به هر یک از ذی نفعان (بدهکاران، بستانکاران و خریداران احتمالی) نه تنها از تضییع حقوق جلوگیری می کند، بلکه به تسهیل و تسریع این فرآیند نیز کمک شایانی می نماید.

شفافیت در آگهی مزایده، رعایت دقیق مهلت های قانونی، و آشنایی با موارد ابطال یا توقف عملیات اجرایی، از جمله جنبه های حیاتی است که می تواند سرنوشت یک پرونده را تغییر دهد. با توجه به ماهیت تخصصی این قوانین و رویه های اجرایی، درک عمیق از جزئیات و ظرایف قانونی برای هر یک از طرفین دعوا و شرکت کنندگان در مزایده ضروری است. در نهایت، با تأکید بر شفافیت و عدالت در فرآیند مزایده های ثبتی، این نظام قانونی می کوشد تا توازن میان حقوق بستانکار و بدهکار را برقرار کرده و به اقتصاد کشور نیز کمک کند. در صورت نیاز به راهنمایی های دقیق تر و مواجهه با مسائل حقوقی پیچیده، همواره توصیه می شود به مشاوران حقوقی متخصص مراجعه شود.

منابع

• قانون ثبت اسناد و املاک.
• آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا (آخرین ویرایش).
• قانون آیین دادرسی مدنی.
• قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی.